常見問題解答

當抵押貸款利率比當前貸款利率低 2% 時，通常是再融資的好時機。即使利率差異僅為 1% 或更少，這也可能是可行的選擇。任何減少都會減少您每月的抵押貸款付款。例如：如果貸款金額為 100,000 美元，利率為 8.5%，您的付款金額（不包括稅金和保險費）約為 770 美元；如果利率降低到 7.5%，那麼您的付款金額將為 700 美元，現在您每月可以節省 70 美元。您的儲蓄取決於您的收入、預算、貸款金額和利率變化。您值得信賴的貸款人可以幫助您計算您的選擇。

1 點是貸款金額的百分比，或 1 點 = 貸款的 1%，因此 100,000 美元貸款的 1 點相當於 1,000 美元。積分是根據特定條款獲得抵押融資而需要向貸方支付的費用。折扣點是透過預先支付部分利息來降低抵押貸款利率的費用。貸款人可能會以百分之一的基點為單位來參考成本，100 個基點 = 1 個點，或貸款金額的 1%。

是的，如果您計劃在該房產中居住至少幾年。支付折扣點以降低貸款利率是降低每月所需貸款還款額的好方法，並可能增加您可以藉款的貸款金額。但是，如果您打算只入住該房產一兩年，您每月的儲蓄可能不足以彌補您預先支付的折扣積分的費用。

年利率 (APR) 是反映抵押貸款成本的年利率。該利率可能高於抵押貸款的規定票據利率或廣告利率，因為它考慮了積分和其他信貸成本。年利率允許購屋者根據每筆貸款的年度成本來比較不同類型的抵押貸款。年利率旨在衡量「貸款的真實成本」。它為貸方創造了一個公平的競爭環境。它可以防止貸方宣傳低利率和隱藏費用。
年利率不會影響您的每月付款。您的每月還款額嚴格取決於利率和貸款期限。
由於年利率的計算受到貸方收取的各種不同費用的影響，因此年利率較低的貸款不一定是更好的利率。比較貸款的最佳方法是要求貸方以相同的利率向您提供對相同類型計劃（例如 30 年期固定）的成本的善意估計。然後，您可以刪除獨立於貸款的費用，例如房屋保險、產權費、託管費、律師費等。現在將所有貸款費用加起來。貸款費用較低的貸方比貸款費用較高的貸方的貸款更便宜。
APR 中通常包含以下費用：
積分 - 折扣積分和起始積分
預付利息。貸款結束之日起至月底支付的利息。
貸款手續費
承保費
文件準備費
私人抵押貸款保險
託管費
以下費用通常不包含在年利率中：
標題或摘要費用
借款人律師費
房屋檢查費
錄音費
轉讓稅
信用報告
鑑定費

從您申請貸款之日到結束交易之日，抵押貸款利率可能會有所變動。如果在申請過程中利率急劇上升，借款人的抵押貸款付款可能會意外增加。因此，貸款人可以允許借款人「鎖定」貸款利率，以保證該利率在指定時間內（通常為 30-60 天），有時需要付費。

以下是申請抵押貸款時所需的文件清單。然而，每種情況都是獨特的，您可能需要提供額外的文件。因此，如果您被要求提供更多信息，請予以合作並儘快提供所要求的信息。它將有助於加快申請流程。
您的財產
已簽署的銷售合約副本，包括所有騎手
驗證您在房屋上存入的押金
所有涉及的房地產經紀人、建築商、保險代理人和律師的姓名、地址和電話號碼
清單表和法律說明的副本（如果有）（如果該房產是公寓，請提供公寓聲明、附則和最新預算）
您的收入
最近 30 天內和年初至今的薪資副本
過去兩年的 W-2 表格副本
過去兩年所有雇主的姓名和地址
解釋過去兩年就業差距的信函
工作簽證或綠卡（正反面影本）
如果是自僱人士或收取佣金或獎金、利息/股息、或租金收入：
提供過去兩年的完整報稅表以及年初至今的損益表（請提供完整的報稅表，包括隨附的附表和報表。如果您已提交延期，請提供延期的副本。）
過去兩年所有合夥企業和小型企業的 K-1（請仔細檢查您的申報表。大多數 K-1 不附在 1040 上。）
已完成並簽署的聯邦合夥企業 (1065) 和/或企業所得稅申報表 (1120)，包括過去兩年的所有附表、報表和附錄。（僅當您的持股比例為 25% 或以上時才需要。）
如果您將使用贍養費或子女撫養費來獲得資格：
提供離婚令/法院命令，說明金額以及去年收到資金的證明
如果您領取社會安全收入、殘障福利或 VA 福利：
提供機構或組織的獎勵信
資金來源及首付
出售您現有的房屋 - 提供您目前住所簽署的銷售合約副本以及未售出的聲明或上市協議（交割時，您還必須提供和解/交割聲明）
儲蓄、支票或貨幣市場基金 - 提供過去 3 個月的銀行對帳單副本
股票和債券 - 提供經紀人的聲明副本或證書副本
禮物 - 如果您的部分現金需要結清，請提供禮物宣誓書和資金收據證明
根據您的申請和/或信用報告中顯示的信息，您可能需要提交其他文件
債務或義務
準備一份包含所有當前債務的所有姓名、地​​點、帳號、餘額和每月還款額的清單，以及最近三個月的月結單副本
包括過去兩年抵押貸款持有人和/或房東的所有姓名、地​​址、帳號、餘額和每月付款
如果您支付贍養費或子女扶養費，請附上婚姻和解/法院命令，說明義務條款
檢查以支付申請費

信用評分是債權人用來幫助決定是否給予您信用的系統。有關您和您的信用經歷的信息，例如您的帳單支付歷史記錄、您擁有的帳戶數量和類型、逾期付款、收款操作、未償債務和您的帳戶期限，均是從您的信用申請和信用記錄中收集的報告。債權人使用統計程式將此資訊與具有相似特徵的消費者的信用表現進行比較。信用評分系統為每個有助於預測誰最有可能償還債務的因素評分。總分（信用評分）有助於預測您的信用程度，即您償還貸款並按時還款的可能性有多大。

使用最廣泛的信用評分是 FICO 評分，由 Fair Isaac Company, Inc. 開發。您的評分將介於 350（高風險）和 850（低風險）之間。

由於您的信用報告是許多信用評分系統的重要組成部分，因此在提交信用申請之前確保其準確性非常重要。如欲取得報告副本，請聯絡三大信用報告機構：

Equifax：(800) 685-1111
益博睿（原 TRW）：(888) EXPERIAN (397-3742)
跨聯盟：(800) 916-8800
這些機構可能會向您收取高達 9.00 美元的信用報告費用。

您有權利每 12 個月從全國消費者信用報告公司 Equifax、Experian 和 TransUnion 收到一份免費信用報告。此免費信用報告可能不包含您的信用評分，可透過以下網站索取：https://www.annualcreditreport.com

信用評分模型很複雜，通常因債權人和不同類型的信用而異。如果一個因素發生變化，您的分數可能會發生變化 - 但改善通常取決於該因素與模型考慮的其他因素的關係。只有債權人才能解釋在用於評估您的信用申請的特定模型下什麼可能會提高您的分數。
儘管如此，評分模型通常會評估您的信用報告中的以下類型的信息

付款歷史通常是一個重要因素。如果您逾期支付帳單、有帳戶被轉交催收或宣布破產（如果您的信用報告反映了這些歷史記錄），您的分數可能會受到負面影響。

許多評分模型會評估您的債務金額與信用額度的比較。如果您所欠的金額接近您的信用額度，則可能會對您的分數產生負面影響。

一般來說，模型會考慮您的信用記錄的長度。信用記錄不足可能會影響您的分數，但這可以被其他因素抵消，例如及時付款和低餘額。

許多評分模型透過在您申請信貸時查看您的信用報告上的「查詢」來考慮您最近是否申請過信貸。如果您最近申請了太多新帳戶，可能會對您的分數產生負面影響。但是，並非所有查詢都會被計算在內。正在監控您的帳戶或查看信用報告以提供「預先篩選」信貸優惠的債權人的詢問不計入在內。

雖然建立信用帳戶通常是件好事，但過多的信用卡帳戶可能會對您的分數產生負面影響。此外，許多模型都會考慮您擁有的信用帳戶的類型。例如，在某些評分模型下，金融公司的貸款可能會對您的信用評分產生負面影響。
評分模型可能不僅僅基於您的信用報告中的信息。例如，該模型還可能考慮您的信用申請中的資訊：您的工作或職業、工作期限或您是否擁有房屋。
在大多數模式下，要提高您的信用評分，請專注於按時支付帳單、償還未償餘額，並且不要承擔新債務。可能需要一些時間才能顯著提高您的分數。

評估是對財產公平市場價值的估計。這是貸款人在批准貸款之前通常需要的文件（取決於貸款計劃），以確保抵押貸款金額不會超過房產的價值。評估由「評估師」執行，該「評估師」通常是國家許可的專業人員，他們經過培訓，可以就財產價值、位置、便利設施和物理條件提供專家意見。

對於傳統抵押貸款，當您的首付低於購買價格的 20% 時，房屋抵押貸款機構通常會要求您購買私人抵押貸款保險 (PMI)，以在您拖欠抵押貸款時提供保護。有時，您可能需要在成交時支付長達 1 年的 PMI 溢價，這可能會花費數百美元。避免這筆額外費用的最佳方法是支付 20% 的首付，或詢問其他貸款計劃選項。

該財產在「交割」或「融資」時正式從賣方轉移給您。

交屋時，房產的所有權正式從賣方轉移給您。這可能涉及您、賣方、房地產經紀人、您的律師、貸款人的律師、產權或託管公司代表、職員、秘書和其他工作人員。如果您無法參加末次會議（即您不在州內），您可以請律師代表您。成交可能需要 1 小時到幾個小時，具體取決於購買報價中的應急條款或需要設立的託管帳戶。

大多數成交或和解文書工作是由律師和房地產專業人士完成的。您可能參與也可能不參與某些交割活動；這取決於你和誰一起工作。

在關閉之前，您應該進行最終檢查或“走查”，以確保所要求的維修得到執行，並同意保留在房子裡的物品都在那裡，例如窗簾、照明裝置等。

在大多數州，結算是由產權或託管公司完成的，您可以向其中轉交所有材料和資訊以及適當的銀行本票，以便該公司可以進行必要的支出。您的代表會將支票交給賣家，然後將鑰匙交給您。

介紹
本主題包含有關高價抵押貸款的信息，包括：
· HPML的定義
· HPML貸款的要求

HPML 的定義
一般來說，價格較高的抵押貸款是指年利率 (APR) 高於稱為平均優惠利率 (Average Prime Offer Rate) 的基準利率的貸款。

平均優惠利率 (APOR) 是一個年利率，基於向高資格借款人提供的抵押貸款的平均利率、費用和其他條款。

如果年利率比年利率高出一定百分比，則您的抵押貸款將被視為價格較高的抵押貸款，具體取決於您擁有的貸款類型：
· 第一留置權抵押貸款：年利率比年利率高 1.5 個百分點或更多。
· Jumbo Loan：APR比APOR高2.5個百分點或更多
· 次級留置權抵押貸款（2nd Lien）：此抵押貸款的年利率比年利率高出3.5個百分點或以上

HPML 貸款的需求
價格較高的抵押貸款將比平均期限的抵押貸款更貴。因此，您的貸方將必須採取額外措施以確保您能夠償還貸款並且不會違約。您的貸方可能必須：
·從有執照或經過認證的評估師那裡獲得完整的室內評估
·如果您的房屋是「翻轉」房屋，則免費為您的房屋提供第二次評估
·在許多情況下，維持託管帳戶至少五年

介紹
本主題包含有關 ATR 規則和合格抵押貸款的信息，包括：
· 什麼是ATR規則？
· 不受合格抵押貸款限制的貸款類型

ATR規則是什麼？

償還能力規則是大多數抵押貸款機構要求您做出的合理且善意的決定，以確保您有能力償還貸款。

根據該規則，貸方通常必須查明、考慮並記錄借款人的收入、資產、就業、信用記錄和每月支出。貸方不能僅使用介紹性或「預告」利率來確定借款人是否可以償還貸款。例如，如果抵押貸款的利率較低，但隨後幾年會上升，則貸方必須做出合理的努力來確定借款人是否也可以支付較高的利率。
貸款人遵循償還能力規則的一種方法是製定「合格抵押貸款」。

免於合格抵押貸款的貸款類型
· 「只付利息」期間，您只支付利息而不償還本金，也就是您借入的金額。
· 「負攤銷」可以讓您的貸款本金隨著時間的推移而增加，即使您正在付款。
· 「一次性付款」是指在貸款期間結束時比平常支付更多的款項。貸款期限是指您應償還貸款的時間長度。請注意，小貸方發放的貸款在某些條件下允許一次性付款。
· 貸款期間超過30年。

富達債券旨在保護保單持有人免受因特定指定方的有害或欺騙行為而造成的任何損失。在大多數情況下，忠誠債券用於保護公司免受不誠實員工行為的影響。
儘管它們被稱為債券，但忠誠債券實際上是企業/雇主的一種保險單，確保他們免受故意對企業造成損害的員工（或客戶）造成的損失。它們涵蓋任何不當地使員工經濟受益或故意損害企業經濟的行為。富達債券不能交易，也不像一般債券那樣產生利息。
 
概括
忠誠債券保障保單持有人免受員工或客戶的惡意和有害行為的影響。
忠誠債券有兩種類型：第一方債券（保護公司免受員工或客戶的有害行為）和第三方債券（保護公司免受合約工的有害行為）。
這些債券很有用，因為它們是公司風險管理策略的一部分，可以對沖公司免受對其資產產生負面影響的行為。

這些債券承保的許多事項與基本犯罪保險保單承保的事項（例如入室盜竊和盜竊）相同，但它們也承保這些保單可能不承保的事項。這包括欺詐、偽造、貪污以及金融機構和大公司員工可能犯下的許多其他「白領」犯罪。

房屋淨值貸款（也稱為淨值貸款、房屋淨值分期貸款或第二抵押貸款）是一種消費者債務。房屋淨值貸款允許房主以其房屋淨值為抵押進行借款。貸款金額是基於房屋當前市場價值與房主到期抵押貸款餘額之間的差額。房屋淨值貸款往往是固定利率，而典型的替代方案房屋淨值信貸額度 (HELOC) 通常具有可變利率。

要點：
房屋淨值貸款，也稱為“房屋淨值分期貸款”或“第二抵押貸款”，是一種消費者債務。
房屋淨值貸款允許房主以其住宅淨值為抵押進行借款。
房屋淨值貸款金額是基於房屋當前市場價值與到期抵押貸款餘額之間的差額。
房屋淨值貸款有兩種：固定利率貸款和房屋淨值信貸額度 (HELOC)。
固定利率房屋淨值貸款提供一筆一次性付款，而 HELOC 則為借款人提供循環信貸額度。

在延遲融資交易中，您可以立即提取房產現金，以支付您先前用現金購買的房產的購買價格和成交費用。。這讓您擁有作為現金買家的優勢，並使賣家有機會知道交易即將結束，同時讓您能夠在交易結束後不久獲得抵押貸款，以避免您的所有積蓄都被佔用在您的房子上。

您可以將延遲融資視為一種方式，讓自己在以現金支付房屋時獲得談判優勢，同時仍然通過每月支付抵押貸款而不是讓自己成為“房子”來為自己提供長期的財務靈活性。貧窮的。”

託管扣押帳戶是貸方設立的帳戶，用於在您申請抵押貸款時向您收取“預付款”，以支付財產稅和保險等未來費用。貸款人喜歡設立這些扣押帳戶，因為他們可以確定財產稅和保險將按時支付，因為他們將持有這筆錢並為您支付這些費用。

租金價值對於購買投資性房產至關重要。那我們要如何決定租金價值呢？以下網站可能對您有幫助。
無需登錄，免費。

Zillow.com

http://www.realtor.com/

以上兩個網站是最常用的。他們擁有最大的庫存、最多的網站流量，並提供幫助房東從行銷到收租的服務。

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

政策制定和研究辦公室官方網站。

以上三個網站應該足以讓您了解估計的市場租金。
然而，這僅供您參考，如果租金收入將用作合格收入，則可能仍需要評估報告或租賃協議。

常規貸款對DTI比率/準備金/LTV/信用狀況有限制要求。一般來說，大多數借款人可能有資格獲得較高收入和信用評分的傳統貸款。而部分借款人收入較低或收入種類繁多，導致報稅不良；房利美貸款可能不接受此類房屋抵押貸款。
在這種情況下，您可以嘗試尋找一些提供非 QM 產品的抵押貸款機構。AAA Lendings 現在提供銀行對帳單、Platinum Jumbo、投資者現金流（無需就業資訊、無需 DTI）、資產損耗和外國人計劃。每個人都可以以低廉的價格和最優惠的價格找到合適的產品。
以下是最近一些感恩場景的例子：
擁有多處房產（包括無擔保公寓）的房地產投資者。----投資者現金流
一個信用良好的自營職業借款人，其報稅表上的收入不足以讓他們有資格購買他們能負擔得起的豪宅。----僅銀行對帳單
借款人喪失抵押品贖回權僅兩年後的後果情況。---- 白金特大號
一位借款人賣掉了價值數百萬美元的企業，然後找到了夢想中的家，但沒有收入來源可供記錄。----資產耗盡