2022年7月28日

最近，我的一位房地產經紀人朋友詹姆斯分享了一個故事，抱怨房地產活動正在改變遊戲規則。

詹姆斯作為一名房產經紀人，花了數週的時間終於幫助他的客戶以1,500,000美元的總售價出售了該房產。直到上週，事情的早期階段進展順利。詹姆斯覺得買方不知何故不願配合交易，並聽小道消息稱買方只是因為車庫地基牆上出現水平裂縫而想取消合約。幾天后，交易被買家取消，這意味著詹姆斯所做的一切努力都白費了。

詹姆斯提到，去年房地產市場非常活躍時，一處掛牌房屋會有多個買家還盤。當然，自那次繁榮期以來，買方市場格局進一步凸顯，掛牌房價持續下跌。現在房地產已經從賣方市場轉變為買方市場。

房價真的下跌了嗎？

住房需求和購買熱潮導致全國房價近兩年飆升34.4%，不少地區房地產市場「過熱」。

根據“鐘擺理論”，房地產市場趨勢一旦達到最大值，就必須回到相反的趨勢。從一個極端搖擺到另一個極端。

Redfin的數據顯示，上半年以來的住房需求熱潮正在急劇下降。房地產市場正進入一個新時代，或者說大減速期。

聯準會自2022年3月開始瘋狂升息後，抵押貸款利率飆升超過5%，半年內上漲了近300個基點。這讓很多人擔心，利率飆漲後房價真的會下跌嗎？

根據房地產網站 Redfin 的最新數據，2022 年 7 月 10 日的前 4 週，房地產銷售價格中位數較 6 月創紀錄的峰值下降了 0.7%。

來源：https://www.cnbc.com/2022/07/11/homebuyers-are-canceling-deals-at-highest-rate-since-start-of-covid.html

由於庫存量大，買家現在有更多的選擇空間。

從房屋銷售價格來看，已售房屋加成率已降至101.6%，較2022年3月下降1個百分點。也就是說，購屋者更容易以平均加價買到夢想的房子。在銷售價格的基礎上上漲1.6%。

來源：https://www.redfin.com/news/housing-market-update-prices-fall-inventory-climbs/

市場上大多數開放房屋不再像過去那樣有等待名單，房源也很少像以前那樣收到多個報價。買方市場格局已經形成，購屋者不願意花更多錢去買理想的房子。

目前的掛牌價格與市價基本一致，傾向賣家的預算成本，甚至部分賣家在合理範圍內接受較低價格的還盤。

賣家因此變得“更具可議價性”，買家有更多議價空間，競價買房的程度也大大減輕。

目前的房地產市場我們該何去何從？

整體而言，目前房地產市場優質房源較多，同時也有一些潛在買家願意入市。一旦這些潛在買家加入遊戲，他們將擁有更多的選擇和更強的話語權。

房地產市場的「健康正常化」使買家有更多時間尋找理想的房屋並提出報價。一些已經降溫的市場的庫存甚至更多。

對於潛在買家來說，雖然利率比去年高，但根據當前市場情況調整報價策略是節省更多資金的獨特方法。

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