【2023年展望】房地產泡沫時代結束，利率見頂，下半年房地產市場開始復甦！
2022年12月19日
鮑威爾：房地產泡沫的終結
2005年，前聯準會主席艾倫·格林斯潘告訴國會，“美國不太可能出現房地產泡沫。”
然而，事實是，當格林斯潘傳達這一訊息時，房地產泡沫已經存在，並且已經接近頂峰。
快進到 2022 年，由於我們仍然對上次房地產泡沫感到恐懼，這次經濟學家不再害怕承認它的存在。
11月30日，全球最具影響力的經濟學家、聯準會主席鮑威爾在一次活動中承認房地產泡沫的存在，並表示疫情期間美國房價的上漲符合「房地產泡沫」的定義。
「疫情期間，由於抵押貸款利率極低，人們想買房，從城市搬到郊區，而在那段時間，房價上漲到不可持續的水平，所以美國實際上存在房地產泡沫」。
9月，鮑威爾表示：美國房地產市場已正式進入“艱難調整期”，他們將恢復市場供需「平衡」。
而現在房地產泡沫已經結束，市場「重新平衡」的過程已經開始。
2023年房地產市場展望
2022年，瘋狂的通膨助長了聯準會降低通膨的決心。
隨著一次次升息，抵押貸款利率以前所未有的速度上漲，從年初的1%升至7%。
自下半年以來，全國房價中位數也逐漸下降，較2022年11月底的最高峰低了7.9%。
（美國掛牌價格中位數，2022 年 1 月至 11 月；資料來源：Realtor）
還有不到一個月的時間，我們就接近2022年的“時期”，也為2023年打上一些“問號”：2023年美國房價會繼續下跌嗎？房地產市場什麼時候才能迎來轉機？
根據 Zillow 和 Realtor 的預測，未來 12 個月全美平均房價將持續上漲。
事實上，大多數房地產經濟學家預測，2023年房地產價格不會大幅下跌，而是會繼續溫和緩慢上漲。
在高通膨、高抵押貸款利率和房地產交易放緩的情況下，為什麼大多數人認為 2023 年房價不會崩盤？
實際上，主要判斷依據是美國房地產市場庫存依然不足，待售房屋庫存很低，有利於房價穩定。
鮑威爾在上週的演講中也承認了這一點——「這些（住房調整）都不會產生具有長期影響的問題，在建住房數量將難以滿足公眾的需求，出現住房短缺」可能會長期持續下去。”
（322個房地產細分市場的最新預測；資料來源：《財富》）
雖然「房源極度緊張」會阻止房價下跌，但房地產市場發展的不同，可能會出現一些地區房價上漲，其他地區房價下降的情況。“
特別是，在大流行期間「被高度高估」的市場可能會出現更大幅度的價格下跌。
利率見頂，房市何時回升？
截至12月8日，30年期抵押貸款利率在連續四週大幅下跌後，已從年度高點7.08%降至6.33%。
資料來源：房地美
Bright MLS首席經濟學家麗莎表示，“這表明抵押貸款利率可能已經見頂。”但她也警告稱，由於經濟不確定性，利率將繼續波動。
不過，大多數專家認為，抵押貸款利率將會有所波動，但仍將保持在 7% 的範圍內，並且不會再次突破先前的高點。
換句話說，抵押貸款利率已經見頂！那麼低迷的房地產市場什麼時候才能出現轉機呢？
目前，高利率和供應緊張可能會繼續阻礙潛在購屋者，而需求疲軟可能導致房價小幅下跌。
然而，2023年下半年，隨著升息到期、抵押貸款利率下降、潛在購屋者信心逐漸恢復，房地產市場可能會出現反彈。
總之，「聯準會升息」是擾亂房地產市場趨勢的重要因素之一
當通膨見頂時，聯準會將相應放緩升息速度，抵押貸款利率將逐漸下降，這將對恢復信心和投資者對房地產市場的熱情產生積極影響。
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發佈時間：2022年12月20日