2023年9月28日

購買或再融資時，確定房產的準確市場價值至關重要。除非客戶可以獲得財產檢驗豁免（PIW），否則評估報告將成為確認財產市場價值的關鍵工具。許多人對房屋評估的流程和標準感到困惑。下面，我們就來解答這些問題。

Ⅰ.什麼是評估報告？
評估報告由專業房地產評估師完成現場勘察後出具，反映房屋的實際市場價值或估價。該報告包括具體的數字細節，例如平方英尺、臥室和浴室數量、比較市場分析（CMA）、估價結果和房屋照片。

評估報告由貸款人委託出具。在評估之前，確保房產乾淨且維護良好非常重要。如果您最近進行了升級或改造，請提供相關材料和發票，以便貸方更了解房屋狀況。

根據評估獨立性要求（AIR），貸款人將根據房產的地理位置隨機選擇評估師，以確保評估過程的客觀性和公平性。為了避免利益衝突，評估師必須避免在被評估的財產或請求評估的客戶中擁有個人或經濟利益。

此外，貸款既得利益方不得以任何方式影響評估結果或參與評估師的選擇過程。

評估費因地區和財產類型而異。當您申請抵押貸款時，我們將為您提供評估費用的估算。實際成本可能會有所波動，但差異通常並不顯著。

二.評估常見問題

1. 問：假設某房屋昨天關閉託管並記錄。這套房子的價值大約需要多少天才能被評估師採用作為可比較的？
A：如果是昨天錄製的，而且有錄製訊息，那麼今天其實是可以使用的。但我們使用的大部分服務通常需要7天左右才能看到。在這種情況下，您可以向評估人員提供記錄信息，包括記錄文件編號。

2.問：業主承建的擴建工程已完工，但尚未通過市府驗收。那麼，增加的面積可以用來估價嗎？
答：是的，增加的面積可以用於評估，但評估報告要經過市政府的終檢，就像房子是全新的一樣，貸款可能需要等到終檢完成。因此，最好在市府最終檢查完成之後再下令進行評估。

3.問：泳池水質較差，有綠藻。這個問題會產生什麼影響？
答：如果綠藻問題不嚴重的話，一般是可以接受的。但如果藻類太多，幾乎看不到池底，那就不行了。

4. 問：什麼樣的ADU是可以接受的並且可以計入評估價值？
答：ADU 的可接受性通常與其是否擁有許可證有關。投資者或承銷商會詢問是否有許可證。如果有的話，就會對價值產生正面的影響。

5. 問：如何正確、更有效地對評估值提出異議？
答：如果還有評估師沒有考慮到的其他可比性，可以考慮。但是，如果你只是說你的房子漂亮、值錢，那是沒有用的。由於評估價值需要貸款人的批准，因此您需要提供證據來支持您的索賠。

6.問：如果增加的房間沒有許可證，評估值不會相應增加，對嗎？
答：人們常說，即使房子沒有許可證，但加了許可證，它仍然有價值。但對貸款人來說，如果沒有許可，那就沒有價值。如果您未經許可擴建了房屋，只要沒有問題，您仍然可以使用擴大的空間。但是，當您需要許可證時，即當您需要合法擴建房屋時，市政府可能會要求您補足先前未獲得的許可證。這會增加很多成本，有的城市甚至可能會要求你拆除沒有獲得許可的部分。因此，如果您是買家，現在購買的房子有一個額外的房間，但您不知道是否有法律許可，那麼以後當您需要對這棟房子進行任何擴建時，您可能需要花費額外的錢來獲得必要的許可證，這將影響您購買的房子的實際價值。

7.問：同一郵編下，好的學區會增加評估值嗎？評估師會密切注意學校的分數嗎？
A：是的，事實上，學區的品質差異是相當顯著的。在華人社區，大家都知道學區的重要性。但有時評估者可能不了解某個區域的情況，他可能只看半徑0.5英里內的學區，卻不知道下一條街是完全不同的學區。這就是為什麼對於學區這樣的因素，如果評估師不花時間去了解，房地產經紀人需要向他們提供相關學區的可比較資訊。

8.問：廚房沒有爐子可以嗎？
答：對於銀行來說，沒有爐子的房子被認為是沒有功能的。

9.問：無證加房，例如車庫改成衛生間，只要不加裝瓦斯廚房，就可以算安全嗎？
答：如果整棟房子保養得很好或狀況一般，或沒有明顯的外部缺陷，核保人就不會擔心安全問題。

10. 問：出租房產的 1007 表格可以使用短期租金收入嗎？
答：不，可能無法找到合適的可比較對象來支持這筆租金收入。

11.問：不裝修如何增加評估價值？
A：這種情況下評估值很難提高。

12.問：如何避免重新檢驗？
答：確保您提供的所有資訊都是準確且最新的，這可以減少重新檢查的可能性。辦理相關手續時，請務必提供準確的文件、證明、資料。同時，確保按照要求完成必要的維修，並進行適當的檢查和維護，以確保房屋符合要求。

13.問：評估報告的有效期限是多久？
答：通常情況下，評估報告的生效日期需要在票據日期後 120 天內。如果超過120天但不超過180天，則需要重新認證（表格1004D），以確認標的財產的價值自原始評估報告生效之日起沒有下降。

14.問：特建的房子評估價值會高嗎？
答：不是，評估價值取決於附近房屋的成交價格。如果房屋結構過於特殊，無法找到合適的可比物，則可能無法準確估算房屋價值，導致貸款人拒絕貸款申請。

評估報告不僅僅是一個數字；它包括確保房地產交易公平公正的專業知識和經驗。選擇經驗豐富、值得信賴的評估師和貸款人可以確保您的權益得到最大程度的保護。AAA始終堅持客戶至上的原則，為您提供最專業、最貼心的服務。無論您是第一次買房，想了解更多房屋評估知識，還是想在買房、申請貸款前做參考，我們歡迎您隨時與我們聯繫。

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